“地王”再起，牵动债券市场的神经。考虑到5月份房地产销售和房地产开发投资数据双双出现转向，市场对此信号的判断产生犹疑。通过观察房两者分别与10年期国开债利率的走势可以发现，房地产开发投资与长端利率的关系更为密切，相关程度更高。之所以房地产销售对长端利率的指示作用较弱，一是由于房价上涨对通胀的作用并不显著，二是因为房地产销售领先开发投资6个月左右，对实体经济反映能力较弱。
房地产开发投资对长端利率的影响机制是什么？
房地产开发投资与长端利率高度相关的逻辑有三点：首先，房地产开发投资反映新的融资需求，信用派生带动信贷利率上行，同时法定存款准备金补缴会对债券市场流动性产生挤出效应，提升长端利率中枢；其次，房地产开发带动上游制造业及大宗商品开工和价格上涨，推升PPI进而提升长端利率；第三，购买土地成为地方政府性基金收入，推动基础设施建设，“稳增长”托底经济限制利率下行空间。
收益率下降的拐点在哪里？
房地产后市判断的逻辑是，首先房地产开发商的新开工意愿是由销售状况决定的，下半年销售大概率将放缓，由此会对开发商的判断和情绪产生一定影响。但是从土地的情况看，土地市场的火爆反映出资金避险需求升温，优质土地仍是房企投资的重要标的，叠加金融机构风险偏好下降，预计后续房地产市场不会出现大幅下滑，而是在总体高位上缓慢下行。在房地产“销售-库存去化-投资开发”链条畅通的前提下，预计在三季度末房地产新开工出现趋势性下行。目前债市短期或出现小幅下行，但尚不足以形成趋势性的投资机会，维持偏谨慎判断。 |
